2020-07-19T23:31:18+03:00
КП Беларусь

«Рынок жилья станет другим». Президент подписал указ, который ограничивает прибыль застройщиков

Узнали у экспертов, что будет с ценами на жилье
Поделиться:
Новый указ президента эксперты называют революционнымНовый указ президента эксперты называют революционнымФото: Светлана МАКОВЕЕВА
Изменить размер текста:

Еще в начале 2020 года Александр Лукашенко жестко высказался о застройщиках.

- Мы отдадим строить жилье тем, кто хочет строить, грубо говоря, с пятипроцентной рентабельностью, с меньшими затратами, с более низкими ценами. Мы не будем отбирать - частные, государственные. Вот цена - в нее надо вложиться. У нас не богатые люди, чтобы платить двойную цену за жилье и помогать толстосумам набивать карманы, - эмоционально отметил глава государства на январском совещании с правительством страны.

И вот это случилось: на Национальном правовом портале опубликован Указ №247, в котором прописано ограничение прибыли застройщиков в 5%. Он вступит в силу через полгода, то есть в январе 2021-го.

Фото: bir.by. Носит иллюстрационный характер

Фото: bir.by. Носит иллюстрационный характер

ЧТО НОВОГО ВВОДИТ УКАЗ

Согласно указу, прибыль застройщиков при строительстве жилья с привлечением средств граждан не может превышать 5% от его сметной стоимости в текущих ценах, но есть оговорка - если иное не установлено президентом. На практике это означает, что если застройщик хочет иметь прибыль большую, чем 5%, то он должен за свои деньги (или кредитные финансовые ресурсы, взятые в долг, к примеру, у банков) сначала построить жилой дом и только после этого продавать квартиры в нем по любой цене.

Указом вводится преимущественное право строить многоквартирные жилые дома. Оно теперь будет предоставляться, во-первых, УКСам, во-вторых, тем строительным организациям, которые обладают собственной технической базой. Построенное жилье будет проходить обязательную аудиторскую проверку на предмет соблюдения требования о непревышении прибыли в 5%. Если вдруг окажется, что люди переплатили застройщику, то он будет обязан вернуть им деньги.

КОМУ УКАЗ - НЕ УКАЗ

В указе определено, что его действие не распространяется на объекты, разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления его в силу. Фактически это значит, что указ не затронет те дома, договоры на строительство которых (и разрешительные документы на это строительство) заключены и получены до начала 2021 года.

Эксперты сходятся во мнении: цены на жилье в столице вряд ли снизятся в ближайшее время Фото: Марина ШАГАЕВА

Эксперты сходятся во мнении: цены на жилье в столице вряд ли снизятся в ближайшее времяФото: Марина ШАГАЕВА

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

«Это революционный указ. Понятие «дольщик» уходит в прошлое»

- Если говорить с точки зрения рынка долевого строительства, то указ президента - действительно революционный. По своей значимости он сопоставим с самым первым указом, которым регулировались отношения между дольщиком и застройщиком, - считает Вадим Тачкин, управляющий компанией «Вива Капитал Инвест», член Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Беларуси. - Подписанный указ способствует тому, что эти отношения приобретут новую форму: такое понятие, как «дольщик», будет уходить в прошлое. Застройщики будут строить на продажу или, по крайней мере, пытаться это делать, потому что с экономической точки зрения при ограничении прибыли пятью процентами привлекать участников долевого строительства и строить жилье за их деньги невыгодно с учетом того, что среднегодовая инфляция в Беларуси сопоставима с этими пятью процентами. Фактически указом предлагаются условия, в которых застройщик принимает на себя все инвестиционные риски, связанные со строительством многоквартирных домов. Хорошо это или плохо? С одной стороны, хорошо: это укрепляет рынок, оставляет на нем только крупные серьезные компании, это устраняет дольщика из процесса строительства, по большому счету переводит его в статус покупателя. Важный момент: борьба с долгостроями, думаю, что после вступления в силу указа их в стране не останется, потому что раз нет дольщиков - то и долгостроев нет. Теперь строительство многоквартирных домов - это отношения застройщика, генподрядчика, банка - кого угодно, но не гражданина, который был в него ранее включен. Это плюсы, которые сейчас видны.

- А минусы?

- Застройщики будут вынуждены брать кредиты, привлекать инвестиции. Понятно, что ни один банк их бесплатно не предоставляет. Соответственно, проценты за пользование этими кредитными денежными средствами застройщик будет включать в затраты на строительство, в конечную цену. Надо понимать, что туда также будут включены затраты на содержание уже построенного дома: налог на недвижимость, коммунальные платежи и прочее. Самый большой минус, который, увы, проявит себя для потребителя, - это цена. Те скидки, те максимальные дисконты, которые покупатель получал от застройщика на самых ранних стадиях строительства в обмен на то, что тот разделит с ним все риски участия в долевом строительстве, уходят в прошлое. Теперь будет готовый продукт, который придется покупать по цене готового жилья. Еще один момент - сложности с реализацией жилья. Как ни странно, но долевое строительство позволяло плавно продавать на рынке большие объемы квартир. Одномоментно выставлять на рынок дома в момент ввода их в эксплуатацию - значит перенасыщать рынок. На нем будут чередоваться периоды с избыточным предложением и периоды стагнации с отсутствием предложения в принципе. Та равномерность, которая позволяла плавно увеличивать цену пропорционально степени готовности жилья, уходит в прошлое. В мире такая практика, когда продается готовое жилье, распространена, но надо принимать во внимание, что кредитные проценты там гораздо ниже. То есть, с одной стороны, указ неплох, но в текущей экономической ситуации он представляется, быть может, преждевременным.

- Как новые правила могут отразиться на рынке вторички?

- Здесь надо понимать следующее: жилье на вторичном рынке у нас и так не самого лучшего качества. На фоне новостроек, где современные подъезды, придомовая территория и прочее, хрущевки и дома из девяностых будут сильно проигрывать по качеству. Если они сейчас покупались, потому что есть в готовом виде, а при долевом строительстве надо ждать, то спустя какое-то время, когда на рынке будет массовое предложение готового нового жилья, продавцам вторички придется серьезно подвинуться по цене. Либо эти квартиры вообще утратят привлекательность в глазах покупателя - при сопоставимых ценах все, конечно, будут выбирать новое современное жилье в новостройке.

- Указ дает первоочередное право строить УКСам и тем организациям, которые располагают своими ресурсами. Многие застройщики будут вынуждены уйти с рынка?

- Рынок за последние годы в известной степени сегментировался, на нем остались только крупные компании, которые реализуют масштабные проекты. Мелкие и средние застройщики начали уходить с рынка, как только возникли новые условия предоставления земельных участков - аукционы. Сейчас на столичном рынке можно перечислить с десяток компаний, которые работают. После вступления в силу указа можно ожидать сокращения конкуренции и укрупнения участников рынка - это не пойдет на пользу потребителей. Если было множество разных компаний, то было и разнообразное предложение, которое подстраивалось под потребителя. Крупным корпорациям это невыгодно, им нужна массовость. Рынок жилья в любом случае с нового года станет другим - это однозначно. Пойдет ли новый указ ему на пользу - посмотрим.

«Цены на жилье точно не упадут»

- Указ полностью переформатирует рынок недвижимости. К нему еще стоит ждать пояснений, но то, что читается уже сейчас, позволяет сказать: указ устроен так, чтобы стимулировать государственных застройщиков. Им, видимо, будет легче получать площадки, на которых они будут строить жилье с прибыльностью в 5%, - отметила в беседе с «Комсомолкой» эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. - Государственные застройщики уже работают только на очередников. Вот уже год, как им не разрешают строить ни для кого другого. Есть основания предположить, что после вступления в силу этого указа очередь нуждающихся у нас будет двигаться быстрее.

- Как будет развиваться ситуация на рынке жилья в ближайшие шесть месяцев, до того, как указ вступит в силу?

- Действительно, указ вступает в силу через полгода, он не распространяется на уже начатые проекты, в том числе и на начатые проекты государственных застройщиков, например, на квартал «Петровские верфи» в Минске, рассчитанный как раз на очередников. Не распространится этот указ на уже реализуемые самые крупные строительные проекты в столице: «Минск Мир», «Новая Боровая», «Левада», «Зеленая гавань» и другие. Даже начатые проекты небольших коммерческих застройщиков не попадают под действие указа. Застройщики их будут достраивать по коммерческим ценам, без какого-либо ограничения по прибыли. Но этих проектов не так много. За последний год практически не было коммерческих аукционов, я не могу припомнить, чтобы какая-то площадка в Минске продавалась под застройку. Это значит, что задела у некрупных частных застройщиков нет. Что будет, когда они сдадут свои жилищные комплексы, - сказать сложно. Небольшие застройщики, даже если предположить в теории, что они купят новый участок, должны будут строить за свой счет или работать без прибыли (5% - это не прибыль, это коррекция на риски). Дома очень дорогие, банки неохотно кредитуют строительство, особенно на стадии котлована. Строительство одного дома может стоить от 15 миллионов долларов и выше. Будут ли банки готовы и заинтересованы в том, чтобы предоставлять такие кредитные линии, - большой вопрос. Возможен и такой вариант, что в строительную сферу придут сами банковские структуры, готовые вкладывать деньги в стройку и потом продавать готовое жилье. Одно можно сказать совершенно определенно: после вступления в силу указа, то есть в начале 2021 года, цены на жилье точно не упадут. Снижение цен может быть, но оно не будет связано с указом. Его действие мы ощутим не ранее чем через год. Если вообще ощутим. Потому что первыми с 5% прибыли будут начинать строить УКСы для очередников, которые стоят в очереди с 1990-х. Остальным, особенно не очередникам, от этого будет ни жарко ни холодно.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Белорусы привыкли к тому, что в преддверии президентских выборов их заработные платы существенно увеличиваются: чего ждать в этом году (здесь - подробности)

Подпишитесь на новости:
 
Читайте также